חיוב במע"מ של עבודות ציבוריות שמבצע יזם בפרויקט נדל"ן

• בפסק הדין בע"מ 62971-03-22, קבע בית המשפט כי העבודות בעלות המאפיינים הציבוריים שביצעה חברת אאורה השקעות בע"מ במסגרת פרויקט התחדשות עירונית מהוות מתן שירות לרשות המקומית ו"עסקה" בהתאם לחוק מע"מ, ולכן הן חייבות במע"מ.
• משמעות הדבר היא שאף אם לא מתקיים תשלום ישיר מהרשות המקומית ליזם, ואף אם עבודות בנייה מסוימות לא הוגדרו מראש כ"מטלה ציבורית" במסמכים התכנוניים הרלוונטיים, רשות המסים או בית המשפט עשויים לייחס תמורה עקיפה לעבודות בעלות מאפיינים ציבוריים ולחייב את היזם במע"מ. לפיכך, מומלץ ליזמים להיערך מראש כדי לצמצם חשיפות מסוג זה.

לאחרונה, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את ערעורה של חברת אאורה השקעות בע"מ, וקבע כי העבודות שביצעה אאורה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, בהתאם להסכם עם הרשות המקומית, הכוללות בניית גני ילדים, מבנה ציבור, חניון ציבורי ושיפוץ בית ספר, מהוות שירותי בנייה שניתנים לרשות המקומית ומהווים "עסקה" לפי חוק מע"מ. בהתאם לכך, אישר בית המשפט את חיובה של המערערת במע"מ עסקאות בגין מתן השירותים.

עיקרי פסק הדין:

• עסקה למען הזולת: בית המשפט קבע כי גם אם העבודות נעשו כחלק מדרישות הפרויקט ועבורו, הן בוצעו למען הרשות המקומית ולכן נחשבות לשירות החייב במע"מ.
• תמורה עקיפה: אמנם הרשות המקומית לא שילמה ישירות עבור העבודות, אך בית המשפט קבע כי בפועל, נחסכו מהמערערת תשלומים שונים לרשות המקומית, שעליה מוטל לפי חוק לבצע את העבודות, ואם הייתה מבצעת את העבודות בעצמה, היה מגיע מע"מ לאוצר המדינה.

משמעות פסק הדין ליזמים בתחום הנדל"ן עשויה להיות דרמטית – פסק הדין מצטרף להלכות קודמות המרחיבות את תחולת החבות במע"מ על עבודות שמבצע יזם לטובת רשות מקומית, גם כאשר אין תשלום ישיר בין הצדדים. מומלץ ליזמים להיערך בהתאם ולצמצם חשיפות לחיובי מע"מ פוטנציאליים כאלה. באמצעות תכנון מקדים וניסוח מיטבי של ההסכמות מול הרשות המקומית, ניתן להביא לצמצום החשיפות ואף להפחתת חבויות המס של היזם.

מחלקת המסים של משרדנו בעלת ניסיון רב בכל תחומי המע"מ, מיסוי מקרקעין, ניהול דיונים מול רשות המסים, ניהול הליכי השגה וליטיגציה, ומייעצת למגוון לקוחותינו בעניינים אלו, ותשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא.